惊！罗湖拍出10.2万/平，揭深圳低价法拍房真相

5月22日，罗湖区湖贝路湖臻大厦一套69.3㎡法拍房最后成交价达到了730万，单价达到了10.2万/㎡，而起拍价仅仅237万。 
出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 / 塞兑

一则新闻引发了人们的恐慌情绪：“深圳断供潮出现，某银行网点有1.3万个账号断供，大量物业被司法拍卖，今年出现了6293套法拍房。”

这个市场大家并不陌生，但并没多少人知道，法拍房市场真实的体量到底有多少。
我们知道今年深圳新房供应近7万套。但法拍房市场知名度高，大家都知道有这个买房的“门路”，但受限于技术门槛，很少人能真正了解内里的数据。
业内人士保守估计，每家银行的不良率在2%左右计算。
在深圳市场，据业内人士估值，所有的商业和住宅的总价值约25-30万亿。以最为保守的数值计算，30万亿里只有50%是有抵押，那就是有15万亿，而这里如果以2%不良率计算的话，深圳不良资产的总量达到3000亿！
假设每套法拍房300万，那也有10万套房！这些房子会通过各种各样的途径被消化，只有大概有30%进入拍卖市场，那一年也最少有3万套。
“这还是用最保守的数值计算的结果，实际上的数量远远超出我们的估计，这也是为什么近两年越来越多普通的购房者都能认识到这个市场，大家拍卖的激情也越来越高涨，法拍房正常只要市场价的80%。”专业人士老李表示。

有意思的是，原来是因为便宜，这个市场才受追捧，但实际结果拍卖的情况已经出现了不少极端的情况。
尤其近期，出现不少超出银行评估价的房源，甚至高出市场价10%的都有！
▲正在拍卖的抢手法拍房

为什么会出现这样的情况，这到底是个什么样的市场？
这两年法拍房到底有多火？多个房超出市场价成交！
乐居近期查询淘宝网，发现深圳法拍房中正在拍卖的住宅数量为6307套，与上诉数据相差无几。

但可以明确的是，深圳除了2008年以外，到现在为止并没有出现所谓的断供潮，这个市场体量一直存在，只是以前因为法院法拍流程的非标准化，民间资金不允许进入，准入门槛过高等原因，把普通民众排除在外。
“现在拍卖的更多是2015-2016年的问题房子，今年断供出问题的房子会体现在3年之后，并不是现在。”法拍房专家老李透露。
曾经，法拍房最大的优势就是便宜，大多数法拍房最终成交价都低于市场成交价20%以上。

但从去年开始，这个优势作用在深圳逐渐被削弱了，法拍房正在成为深圳买家新的战场，越来越多的人想涌入“分一杯羹”。
法拍房是什么？简单点说，就是被法院强制执行司法拍卖的房屋。
据南方都市报报道，深圳市中级人民法院数据显示，近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右，成交率达到91.99%。
2019年属于法拍房成交爆炸性的一年。
几年之前法拍房成交价格基本上都低于市场价，但随着去年法拍房的行业发展，成交价格有所变动。
▲有市场价9折的，也有市场价6.8折的
而且比较明显的趋势是，其中接近10％的名校学位和拆迁房成交价基本是与市场价持平，有时甚至高于市场价。
举个例子，5月22日，罗湖区湖贝路湖臻大厦一套69.3㎡法拍房最后成交价达到了730万，单价达到了10.2万/㎡，而起拍价仅237万。
对比下，2017年10月，该项目一套72㎡的二手房成交总价也只有445万，成交单价为6.1万/㎡。

据链家数据显示，周围二手房价格大致都在3-9万/㎡之间，最高也只有9.4万/㎡，所有这个法拍房几乎是超出市场价格成交的。


连从事法拍行业的中介都对这件事进行了吐槽，认为罗湖这套法拍房应该是在620万就能成交，而现实却惊人相反。
如果非要梳理这栋房的优势，最大的原因应该就是该项目属于华润湖贝旧改，且周边学校较多（罗湖螺岭外国语实验学校、罗湖中学、湖贝小学等）。
乐居查询了链家贝壳等中介网站，发现该小区的二手房数量都是0套，估计这套法拍房是该小区唯一一套市场上明面交易的房源了，高价拍卖成功肯定是有其原因。
而且，此类高于市场价的现状也并不是个例▼
▲一些成交价高于市场价的法拍房
网络拍卖占大头从小众走向大众2019年，淘宝和京东全国司法拍卖房产共计50万次，同比增长36%。在淘宝拍卖网站上，2018年整年深圳有1930套住宅用房拍卖，2年之后，深圳出现了6307套法拍房，数量增加了228%。这一切都得益于政策。自2016年银监办56号文发布后，银行不良资产开始更多流向市场，取消了对地方AMC收购不良资产不得对外转让的限制，并且放开“二胎”，允许有意愿的省市增设一家，银监会公布地方AMC名单速度明显加快。截至2018年10月，我国地方AMC总共有59家，其中包括未获得银监会通知的6家机构。一级市场不良资产收购的主力仍然是四大资产管理公司（AMC）。随政策放开，地方AMC大规模扩张，一些民间非持牌的资产管理公司也纷纷成立，不良资管机构总量达到3000多家。得益于新增不良资产规模的高速扩大，得益于优质抵押品对高风险的对冲，得益于民营高度参与激活行业盈利空间，最终成就不良资产行业超乎想象的丰厚利润和发展空间。市场助拍方、民间资本、金融公司、个人买家都以更加理性态度去挖掘这个时代的巨大金矿。2018年7月31日，深圳市政府出台了731新政：公司被限购，再加上住房3年限售，商务公寓5年限售，深圳投资客开始离场，投资客断供弃房的现象也增多了，不少之前专职法拍房的投资机构离场或开始转型。2018上半年，深圳法拍房不温不火，8月过后法拍房数量直线增加，年末达到了一个小高潮，线上拍卖也变得火热。2019年以来，推动线上网拍交易方式，网上拍卖的房源增加，法拍房也逐渐被越来越多的购房者关注。深圳的法拍房大多数房源都通过淘宝和京东进行交易，属于最高法院指定的交易机构，简化了整个交易流程。去年开始，法拍房也从小众走向了大众，乐居网友群中就有不少相关的从业人员进行科普讲解，并释放最新的法拍房源信息。“2018年后，不良资产市场的春天来临了，2019年热度明显上升！”
法拍房危机四伏：低廉房价后面的“陷阱”
任何一个行业就是这样，在还未被揭秘之时，总有小部分人可以捞到“肉”吃，一旦被光明正大地审视，形成了完整的产业链，就会有越来越多的人“闻着味”涌入，那能“捡漏”的情况只会越来越少。
买法拍房的一个主要理由就是便宜，对于资金不够的购房者来说，非常有吸引力，但低廉房价后面的“陷阱”却不少，一不留神就容易被“进坑”。
“什么样的房子容易断供？大多出现在小企业经营主身上，资不抵债后也只能拿房子抵押了。”专业人士老章先生说到。

买深圳法拍房要小心税费大坑。
举个例子，一人通过法拍的方式买一套市价500万的法拍房，原本以为只需要花350万就能得到，但拍卖成功后计算税费后（契税、个税、过户税费等），发现最后所付金额超过了610万，这样的情况也并不在少数。
法拍房最常见的问题主要是这几个方面：原住户或租户的清退、无法贷款购买、税费、房屋产权、大量手续等等，由于法拍房容易出钱难拿证，真的想入手的置业者一定要明确这些问题。
关于法拍房方面，乐居此前询问了广东德纳龙华律师事务所谢新民▼


深圳法拍房的大概流程是怎样的？
法拍房的处置流程一般是：法院查封 - 第三方出房产评估报告 - 拍卖 - 缴纳保证金 - 参与竞拍 - 拿成交确认书 - 交尾款 - 出司法裁定书领取文书 - 房产解押 - 审税 - 过户收房 - 拿产证。
容易在哪个环节出现问题？
首先，需要参与竞拍前需要注意法拍房限购。如果不满足限购条件，而竞拍成功的话，就会造成无法过户的情况。这个时候，竞拍者就需要承担全部责任。
第二，审税环节的税费问题。法拍房竞拍成功后，基本是要求竞拍人承担全部过户中产生的税费，法拍房过户需要承担的税费范围很广泛，包括拖欠物业费用，电费，水费，都需要竞拍成功人支付，另外涉及多次登记和过户的，这个费用也需要竞拍人支付。因此，一定要在竞拍前调查清楚税费问题。
第三，完成审税后的过户收房环节，都拿到了房产证，但是房子使用权却被非法侵占，你也没有办法住进去。所以，还要先实地查勘，或者仔细看公告里有没有负责腾退条款。

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